Solvabilité acquéreur | Cédric Brun Immobilier

Simulateur express HCSF i

Indicatif — vérifie les seuils principaux d'acceptation bancaire

Revenus mensuels nets

Salaire 1 i

Salaire 2 i

Autres revenus i

Charges mensuelles i

Projet immobilier

Prix d'achat i

Frais de notaire i

Apport personnel i

Durée ans i

Taux % i

Foyer personnes i

Diagnostic en temps réel

Taux d'endettement

— %

Part de vos revenus consacrée aux crédits. Plafond HCSF : 35 %.

Mensualité estimée

— €

Capital + intérêts + assurance (0,34 %).

Reste à vivre RAV

— €

Par personne du foyer · Seuil : 900 € seul · 1 300 € couple.

Le Reste À Vivre (RAV), c'est la somme qu'il vous reste chaque mois, par personne du foyer, une fois que vous avez payé votre mensualité de crédit immobilier et toutes vos charges fixes (autres crédits, pensions, loyers en cours…).

Pourquoi la banque y tient autant ? Parce que c'est ce qui finance votre vie quotidienne : nourriture, énergie, transports, assurances, vêtements, loisirs, imprévus. Si le RAV est trop faible, vous risquez de vous retrouver à découvert chaque mois — et la banque refuse le prêt.

Les seuils habituellement retenus :

900 € minimum pour une personne seule
1 300 € minimum pour un couple
+ 250 à 350 € par enfant à charge

Exemple concret : un couple avec 2 enfants devrait disposer d'environ 1 800 à 2 000 € de reste à vivre, soit ~450-500 € par personne. C'est un critère aussi décisif que le taux d'endettement de 35 %.

Capacité d'emprunt max

— €

Montant maximum empruntable au plafond 35 %, sur la durée choisie.

Conseils — Ce que la banque n'aime pas

5 signaux à éviter sur vos relevés.

Avant tout dépôt de dossier, la banque épluche vos 3 derniers relevés bancaires. Voici les signaux qui peuvent faire capoter un financement, même solide sur le papier.

🎲

Paris sportifs & jeux

Récurrents et visibles sur vos relevés. La banque les repère immédiatement comme un signal d'instabilité comportementale.

À savoir5 transactions de paris sportifs / mois peuvent entraîner un refus, même sur un dossier solide.

⚠

ATD ou incidents bancaires

Un Avis à Tiers Détenteur ou un incident récent bloque l'instruction et entache votre fiche Banque de France.

ImpactUn ATD récent bloque l'analyse bancaire plusieurs mois.

⇩

Découverts récurrents

Découverts mensuels et commissions d'intervention signalent une gestion budgétaire fragile. Trois mois propres minimum sont attendus.

ConseilQuelques jours de découvert/mois suffisent à dégrader le taux qui vous sera proposé.

💳

Multi-crédits conso

Crédits cumulés : chaque mensualité grignote le taux d'endettement disponible pour votre crédit immobilier.

Chiffrage3 crédits à 250 € = ~130 000 € de capacité en moins sur 25 ans.

❓

Mouvements atypiques

Virements non justifiés, espèces récurrentes, transferts inexpliqués : autant de zones d'ombre que la banque vous demandera de justifier.

ExempleVirement de 15 000 € sans justificatif = demande de pièce systématique.

Taux du moment — Mai 2026

Où vont les taux ?

Données Meilleurtaux & CAFPI au 11 mai 2026. Le marché reste stable malgré la légère tension de l'OAT 10 ans.

Source : Meilleurtaux · CAFPI · 11 mai 2026

Stabilisation technique,concurrence sur les bons profils.

L'OAT 10 ans (3,70-3,80 %) crée une légère tension, mais la BCE maintient ses taux directeurs. Les banques restent actives sur les dossiers de qualité.

Durée	Moyen	Meilleur
25 ans	3,43 %	3,20 %
20 ans	3,33 %	3,00 %
15 ans	3,20 %	2,90 %
10 ans	2,99 %	2,70 %

Contexte & perspectives

OAT 10 ans : 3,70-3,80 % — pression légère.
BCE : taux directeurs maintenus.
2026 : fourchette 20 ans 3,10-3,40 %.
Écart profil : jusqu'à 0,50 % de différence sur le taux selon la qualité du dossier.
Banques : mode conquête au printemps.

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