Marnaz, près de 6 000 habitants, commune résidentielle de la moyenne vallée de l'Arve, à quelques minutes de Cluses et de l'A40. Un cadre de vie familial au cœur du bassin du décolletage, qui attire les actifs cherchant un environnement plus calme sans s'éloigner de leur travail. Une commune dynamique, en croissance démographique continue, idéalement connectée au reste de la vallée.
Acheter, vendre ou investir à Marnaz (74460), commune résidentielle de la moyenne vallée de l'Arve. L'essentiel à retenir sur le marché immobilier local :
Membre de la 2CCAM (communauté de communes Cluses-Arve et Montagnes), Marnaz profite de la proximité immédiate des emplois, services et commerces de Cluses, tout en offrant un cadre de vie plus résidentiel. Sa population progresse de façon continue depuis plusieurs décennies.
Source : Insee, recensement de la population (RP2022, géographie au 01/01/2025). Marnaz, code commune 74169. Les logements vacants regroupent les biens proposés à la vente ou à la location, en attente de succession ou sans affectation. Répartition du parc estimée à partir des dernières données de recensement disponibles.
Analyse des 153 transactions enregistrées chez le notaire entre janvier 2023 et décembre 2025, dernière période complète et fiable des données DVF (source : Statistiques DVF, data.gouv.fr).
Variation calculée sur moyennes mobiles 12 mois (lissage des faibles volumes mensuels), pondérées par le nombre de ventes. Référence : décembre 2025, dernier mois publié.
| Type de bien | 1 mois | 3 mois | 6 mois | 1 an | 2 ans | 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 🏠 Maisons | n.s. | n.s. | n.s. | +35,2 % | +27,0 % | +37,5 % |
| 🏢 Appartements | +0,5 % | +4,9 % | +4,9 % | +18,3 % | +4,9 % | +14,1 % |
Source : DVF (Demandes de valeurs foncières), statistiques mensuelles data.gouv.fr, commune de Marnaz (74169), dernière publication décembre 2025. Variations calculées sur moyennes mobiles 12 mois (lissage des faibles volumes mensuels). Lecture : un horizon « 1 an » compare la moyenne glissante des 12 derniers mois à celle de 12 mois plus tôt. Pour les maisons, les horizons courts (1 à 6 mois) sont notés « n.s. » (non significatifs) car le marché est trop étroit pour en tirer une tendance sur quelques semaines ; les horizons longs (1 an et plus) restent à interpréter avec prudence, ils reposent sur une vingtaine de ventes par an. Les appartements, plus nombreux, donnent une tendance robuste sur tous les horizons.
Courbe lissée en moyenne mobile sur 12 mois (chaque point représente la moyenne pondérée des douze mois précédents). Sur une commune où il ne se vend qu'une à trois maisons par mois, ce lissage est indispensable : il évite qu'une seule vente atypique ne fasse bondir ou plonger la courbe, et donne une image bien plus fidèle de la tendance réelle qu'un prix mois par mois.
Tendance de fond : le prix des appartements est resté globalement stable sur la période, autour de 2 500 à 2 800 €/m², avec une légère orientation à la hausse en fin de période. Pour les maisons, après un creux fin 2022 et en 2024, la moyenne lissée remonte sur le second semestre 2025. Cette remontée est réelle mais doit être relativisée : elle s'appuie sur de faibles volumes (une vingtaine de ventes par an) et reflète en partie la nature des biens vendus récemment. Sur les maisons à Marnaz, mieux vaut raisonner en fourchette qu'au chiffre près. Évolutions calculées sur les données DVF mensuelles de la commune.
Un aperçu du dynamisme du marché local sur 5 ans.
Idéalement située dans la moyenne vallée de l'Arve, Marnaz est à quelques minutes de Cluses et de l'autoroute A40. Voici les distances et temps de trajet depuis le centre de la commune.
Marnaz offre l'essentiel du quotidien sur place (écoles, commerces, équipements sportifs et culturels), tout en bénéficiant immédiatement de l'offre élargie de Cluses pour les collèges, lycées, santé et grandes surfaces.
École maternelle au groupe scolaire du centre-ville (rue de la Fin) et école élémentaire au groupe scolaire des Sages (rue Pierre-Rosset), avec restauration scolaire, accueil périscolaire et accueil de loisirs. Pour le secondaire, les collèges et lycées se trouvent à Cluses, à quelques minutes. Commune rattachée à l'Académie de Grenoble, zone A.
Commerces de proximité en centre-bourg et marché hebdomadaire le mercredi matin place de la Mairie. Les grandes zones commerciales de Cluses et Scionzier (hypermarchés, enseignes) sont à moins de 5 minutes en voiture.
Professionnels de santé de proximité (médecins, paramédical) et EHPAD sur la commune. Pour les urgences et les spécialistes : UMVA à Cluses (5 min) et CHAL (Centre Hospitalier Alpes Léman) à Contamine-sur-Arve, à environ 20 min.
Accès direct à l'A40 par l'échangeur de Cluses (5 min), gare de Cluses toute proche (Léman Express vers Genève), réseau de bus intercommunal Arv'i et transports scolaires organisés par la commune.
Bibliothèque municipale, école de musique, expositions et vie associative active. Centre nautique intercommunal et musée de l'Horlogerie et du Décolletage accessibles via la 2CCAM. Sentiers de randonnée vers les hauteurs de la commune.
Quatre atouts qui font de Marnaz une valeur sûre de la moyenne vallée de l'Arve : une position centrale, un cadre résidentiel familial, une démographie en hausse continue et un bassin d'emploi dense.
À 4 km du centre de Cluses et à 5 minutes de l'A40, Marnaz donne accès à tous les emplois, commerces et services de la vallée tout en offrant un environnement plus calme et plus résidentiel. Un compromis recherché par les familles et les actifs du bassin qui veulent rester proches de leur travail.
Marnaz s'inscrit au cœur de la vallée de l'Arve, premier pôle français du décolletage avec plus de 700 entreprises dans le secteur. La fabrication de produits métalliques est d'ailleurs la première activité de la commune. Ce tissu d'emploi dense et exportateur structure durablement la demande en logement, à l'achat comme à la location.
La population de Marnaz progresse régulièrement depuis des décennies (de 4 450 habitants en 1999 à près de 6 000 aujourd'hui, soit +8 % entre 2017 et 2023). Cette dynamique, plus rapide que la moyenne départementale, soutient la demande de logements et témoigne de l'attractivité durable de la commune.
Contrairement à Cluses, très majoritairement collective, Marnaz offre un équilibre entre maisons individuelles et appartements, souvent plus récents. Cela élargit le champ des possibles : primo-accédants en quête d'un appartement, familles cherchant une maison avec terrain, ou investisseurs visant un locatif bien placé.
Une question rapide pour mieux lire les chiffres du marché immobilier.
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