Cluses, 17 795 habitants, capitale industrielle de la vallée de l'Arve et chef-lieu de la 2CCAM. L'une des villes les plus accessibles de Haute-Savoie, où nombreux sont ceux qui regagnent du pouvoir d'achat immobilier sans sacrifier services ni cadre alpin. Une commune en plein renouveau, portée par une vraie dynamique municipale et un tissu économique d'envergure mondiale.
Acheter, vendre ou investir à Cluses (74300), capitale industrielle de la vallée de l'Arve. L'essentiel à retenir sur le marché immobilier local :
Chef-lieu de la 2CCAM (communauté de communes Cluses-Arve et Montagnes), Cluses concentre les emplois industriels, les services, l'offre commerciale et culturelle de la vallée, à un coût d'accession bien inférieur à celui des communes voisines.
Source : Insee, recensement de la population (RP2022, géographie au 01/01/2025). Cluses, code commune 74081. Les logements vacants regroupent les biens proposés à la vente ou à la location, en attente de succession ou sans affectation.
Analyse des 834 transactions enregistrées chez le notaire entre juillet 2022 et juin 2025, dernière période complète et fiable des données DVF (source : Statistiques DVF, data.gouv.fr).
Variation calculée sur moyennes mobiles 12 mois (lissage des faibles volumes mensuels), pondérées par le nombre de ventes. Référence : décembre 2025, dernier mois publié.
| Type de bien | 1 mois | 3 mois | 6 mois | 1 an | 2 ans | 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 🏠 Maisons | +2,3 % | +1,8 % | +4,6 % | +13,9 % | -4,2 % | +10,8 % |
| 🏢 Appartements | -0,6 % | -0,5 % | -2,4 % | -5,5 % | -7,1 % | -11,9 % |
Source : DVF (Demandes de valeurs foncières), statistiques mensuelles data.gouv.fr, commune de Cluses (74081), dernière publication décembre 2025 (fichier mis à jour le 27 avril 2026). Lecture : un horizon « 1 an » compare la moyenne des 12 derniers mois à celle des 12 mois précédents. Les maisons portent sur de faibles volumes mensuels (1 à 8 ventes), leurs variations sont donc à interpréter avec prudence ; les appartements, plus nombreux, donnent une tendance plus robuste.
Quatre années calendaires complètes (2021 à 2024), puis le dernier point représente la moyenne pondérée des 12 derniers mois fiables (juillet 2024 à juin 2025). Cette méthode lisse les variations dues aux faibles volumes mensuels et donne une vision plus représentative du marché actuel.
Tendance de fond : après une hausse marquée en 2021-2022, les prix se sont stabilisés puis légèrement repliés en 2024-2025, dans un contexte national de hausse des taux. Sur le long terme, Cluses reste orientée à la hausse modérée, portée par la demande locale (industrie, frontaliers). Évolutions calculées sur les données DVF mensuelles de la commune.
Un aperçu du dynamisme du marché local sur 5 ans.
Au cœur de la vallée de l'Arve, Cluses rayonne vers les grands pôles de Haute-Savoie et de Genève. Voici les distances et temps de trajet depuis le centre-ville.
Cluses offre tout ce qu'une commune moyenne propose : enseignement complet jusqu'au lycée, équipements sportifs et culturels, transports en commun et tissu commercial dense.
8 écoles, 2 collèges sur la commune : Geneviève Anthonioz-de Gaulle (public) et Saint-Jean Bosco (privé). 3 lycées : Charles Poncet (polyvalent public), Paul Béchet (lycée des Métiers public) et Saint-Jean Bosco - Les Cordeliers (polyvalent privé, général, technologique et professionnel). Offre éducative complète sur la commune.
Centre-ville commerçant historique, marché principal le lundi matin place des Allobroges, deux zones commerciales (Z.A. Pont de Tine et zones périphériques). Tout le tissu commercial du bassin de vie est ici.
16 médecins généralistes, nombreux spécialistes et services paramédicaux. UMVA (Unité Médicale de la Vallée de l'Arve, ancienne Clinique de Cluses) pour les urgences locales. CHAL (Centre Hospitalier Alpes Léman) à Contamine-sur-Arve et Hôpital intercommunal Sallanches-Chamonix, tous deux à environ 20 min.
Sortie A40 directe « Cluses-Centre », gare SNCF (Léman Express vers Genève), réseau de bus Arv'i intercommunal.
Cinéma Le Méliès, médiathèque, théâtre, musée de l'horlogerie et du décolletage, parc Bel-Air, piscine couverte, complexe sportif Pierre-Mendès-France.
Trois fondamentaux qui font de Cluses l'opportunité la plus singulière de la vallée : l'accessibilité prix, un tissu industriel d'envergure mondiale, et une ville en pleine transformation.
Avec une médiane appartement à 2 384 €/m² sur 3 ans glissants, Cluses fait partie des rares communes du département où l'on peut encore acheter sans sacrifier surface et confort. Pour beaucoup, c'est ici qu'on regagne du pouvoir d'achat immobilier, primo-accédants, jeunes ménages, investisseurs trouvent des biens que les communes voisines ne permettent plus.
Cluses abrite le siège social de Somfy, leader mondial de la domotique et de l'automatisation de l'habitat (1,5 milliard d'euros de chiffre d'affaires en 2024, ~1 700 salariés en France). Combiné aux 700+ entreprises du décolletage de la vallée de l'Arve, le bassin d'emploi reste l'un des plus denses et exportateurs de France, un fondamental qui structure durablement la demande locale.
Labellisée « Petites Villes de Demain » (programme État/2CCAM signé en 2023), Cluses pilote la révision de son PLU et plusieurs opérations de revitalisation du centre-ville. Une dynamique municipale concrète pour repositionner la ville, moderniser son cadre de vie et renforcer son attractivité résidentielle.
A40 et Léman Express : Cluses est l'un des points d'accès les mieux desservis de la vallée de l'Arve. Genève à 45 min, Chamonix à 30 min : idéal pour frontaliers comme pour amateurs de montagne.
Une question rapide pour mieux lire les chiffres du marché immobilier.
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