Pays du Mont-Blanc · Balcon plein sud · 74190
Immobilier à Passy
Le balcon plein sud du Mont-Blanc : du fond de vallée industriel au plateau d'Assy classé.
Passy s'étage sur 1 500 mètres de dénivelé, de la zone commerciale du Fayet-Chedde jusqu'au plateau d'Assy et sa célèbre église Notre-Dame-de-Toute-Grâce. Cette géographie fait sa richesse immobilière : logements accessibles à Chedde et Marlioz, maisons de coteau avec la vue la plus frontale qui soit sur le massif, et un plateau au patrimoine architectural unique. Le tout à 10 minutes de Sallanches et 30 de Chamonix.
Vivre à Passy, c'est choisir son étage : la praticité en fond de vallée (écoles, commerces, gare), ou la vue et le soleil sur les coteaux. Plaine-Joux et le Lac Vert offrent ski familial et randonnées à 15 minutes de la maison.
Voir les biens en venteBudget médian : ≈ 246 000 € pour un appartement, ≈ 389 000 € pour une maison — mais l'échelle monte vite avec l'altitude et la vue. Définissez votre priorité (prix ou panorama) avant de visiter.
Décrire votre rechercheL'argument Mont-Blanc est votre meilleur allié : photos au lever/coucher du soleil, mention de l'exposition et de la vue dans le titre de l'annonce. Les biens de coteau bien présentés se vendent au-dessus des estimations automatiques.
Estimer mon bien gratuitementLe locatif fonctionne à Chedde/Marlioz (demande locale constante). En montée de gamme, une maison vue Mont-Blanc reste l'actif le plus résilient du secteur en cas de retournement.
Comprendre les prix de la valléeEn bref
Un marché en escalier : ≈ 3 890 €/m² en médiane, du T3 accessible à Chedde (≈ 3 200 €/m²) à la maison de coteau plein sud qui dépasse 5 500 €/m² — la vue Mont-Blanc fait le prix.
Les prix
Prix au m² par typologie
| Typologie | Prix médian | Fourchette courante | Volume |
|---|---|---|---|
| Appartement T1-T2 | 3 888 €/m² | 3 149 – 6 219 €/m² | 66 ventes |
| Appartement T3 | 4 014 €/m² | 3 163 – 6 593 €/m² | 50 ventes |
| Appartement T4 et + | 3 256 €/m² | 2 819 – 3 635 €/m² | 58 ventes |
| Maison | 4 235 €/m² | 3 578 – 5 637 €/m² | 107 ventes |
Source : DVF (data.gouv.fr), ventes enregistrées de juillet 2023 à juin 2025 sur Passy. Fourchette = 50 % des ventes autour de la médiane (Q1-Q3). Typologies de moins de 5 ventes non affichées.
Le secteur
Pourquoi on aime Passy
La vue, tout simplement
Le versant sud fait face au Mont-Blanc : la vue la plus spectaculaire de la vallée.
L'ensoleillement
Exposition plein sud toute l'année — un vrai critère de confort et de valeur.
Le patrimoine du plateau d'Assy
Église classée (Matisse, Chagall, Léger), sanatoriums réhabilités : une histoire unique.
Pour qui ?
La famille active du bassin
Chedde et Marlioz : écoles, commerces et prix contenus à 10 min des emplois de Sallanches et Passy.
Le chercheur de vue
Les coteaux (Bay, Joux) : maisons plein sud face au massif, introuvables ailleurs à ce prix.
L'amateur de calme d'altitude
Le plateau d'Assy : air pur, silence et randonnées au départ de la maison.
Adresses à connaître
- Chedde & MarliozLes quartiers de vie : écoles, gymnases, commerces, gare de Chedde.
- Les coteaux de Bay et de JouxMaisons et chalets en balcon, exposition maximale.
- Le plateau d'AssyVillégiature historique à 1 000 m, patrimoine architectural des années 30.
- Lac Vert & Plaine-JouxLe petit domaine de ski familial et le lac emblématique au-dessus de la commune.
Les micro-secteurs
| Secteur | Ordre de prix | Profil |
|---|---|---|
| Chedde / Marlioz | 3 100 – 3 800 €/m² | Vie quotidienne, primo-accédants, locatif. |
| Coteaux (Bay, Joux) | 4 200 – 6 000 €/m² | Maisons vue Mont-Blanc, forte demande. |
| Plateau d'Assy | 3 200 – 4 200 €/m² | Résidences secondaires, biens de caractère. |
Ordres de grandeur issus des ventes DVF et de l'observation du marché local — chaque bien reste un cas particulier.
Notre regard d'agent
Ce que je dis vraiment à mes clients
À Passy, je fais toujours visiter en fin de journée : quand le soleil couchant embrase le Mont-Blanc en face, les acheteurs comprennent pourquoi le versant sud se paie. L'écart entre un bien de fond de vallée et le même en coteau atteint 40 % — c'est la vue et l'exposition qui font le marché. Aux vendeurs de Chedde : votre clientèle est locale et pragmatique, le prix juste prime. Aux vendeurs des coteaux : soignez les photos d'extérieur, c'est votre argument n°1.
Cédric Brun · Mandataire Efficity · 169 biens vendus, Top 5 France transactionLes données
Le marché en chiffres
DVF juillet 2023 - juin 2025 · évolution : médiane 2024-25 vs 2023-24.
Par où voulez-vous commencer ?
À vendre en ce moment
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Estimation argumentée sur les ventes réelles de Passy, plan de mise en valeur et diffusion nationale Efficity : parlons de votre projet, sans engagement.
FAQ
Questions fréquentes
Quel est le prix immobilier à Passy en 2026 ?
≈ 3 890 €/m² en médiane, en progression : maisons ≈ 4 235 €/m² (budget médian ≈ 389 000 €), appartements de 3 250 à 4 000 €/m². Les coteaux plein sud dépassent couramment 5 000 €/m².
Passy est-elle bien située pour travailler dans la vallée ?
Oui : 10 min de Sallanches, 15 du Fayet, 30 de Chamonix et l'A40 à la porte. La gare de Chedde dessert la ligne Saint-Gervais - Chamonix.
Que vaut le plateau d'Assy aujourd'hui ?
Un marché de niche en renouveau : les anciens sanatoriums réhabilités et les chalets attirent télétravailleurs et amoureux de calme. Prix encore raisonnables pour de l'altitude plein sud.
Où investir à Passy ?
Les T2-T3 de Chedde/Marlioz pour le locatif à l'année (bassin d'emploi local), ou une maison de coteau pour un patrimoine à forte valeur d'usage et de revente.